Dossier spécial : Plan large sur les mini-maisons , partie 3
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Retombées positives générales

L’attrait des mini-maisons : un défi pour les municipalités

25 novembre 2020 - Marion Spée, Journaliste et recherchiste scientifique

Les mini-maisons sont de plus en plus populaires. Mais ce ne sont pas toutes les villes québécoises qui accueillent ces maisonnettes à bras ouverts. Quels sont les enjeux? On fait le point.

Le mini attire. Il n’y a qu’à voir le nombre de discussions sur les réseaux sociaux consacrées aux mini-maisons. Les internautes y jasent aménagement, design, conseils d’achat ou matériaux. « La demande explose, assure Michel Boucher, directeur des ventes chez Confort Design. Depuis avril, on a trois fois plus d’achalandage. » L’événement déclencheur? Assurément la pandémie. En effet, les gens sont dorénavant plus enclins à s’éloigner des centres urbains pour vivre dans la nature. « Il y a environ cinq ans, les premiers acheteurs de mini-maisons en faisaient des mini-chalets, des résidences secondaires dans lesquelles ils allaient de temps en temps. Aujourd’hui, la tendance s’est inversée et la majorité des gens veulent en faire leur habitation principale », poursuit Michel Boucher.

Dans la famille des municipalités québécoises, il y a celles qui sont plutôt réticentes à accueillir des mini-maisons sur leur territoire et celles qui, au contraire, sont enchantées par cette tendance. Selon l’Union des municipalités du Québec, pour le moment, c’est à chaque municipalité de déterminer si elle souhaite intégrer les dispositions propres à ce type de propriétés dans sa réglementation en matière d’aménagement et d’urbanisme.

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Les réticentes

« Les municipalités qui ont déjà une bonne densité ne sont pas intéressées par le développement de nouvelles maisons unifamiliales de petite taille », explique Guillaume Lessard, candidat au doctorat en études urbaines à l’Institut national de la recherche scientifique. Il faut savoir aussi que le financement des villes repose sur les taxes foncières. Ainsi, plus les habitations sont petites, moins elles génèrent de revenus. Et puis, même si ces mini-maisons ne sont pas très chères à construire, les infrastructures du secteur où elles se trouvent, elles, coûtent cher à entretenir (égouts, aqueduc, routes, etc.).

Pour Simon Provencher, directeur du service de l’urbanisme et de l’environnement à la Ville de Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson, qui accueille un quartier réservé aux mini-maisons, l’enjeu n’est pas seulement économique. C’est aussi une question d’identité municipale, de cadre architectural. Autrement dit, des maisons plus grandes sont plus susceptibles de donner une impression cossue, et ça compte pour certaines municipalités.

« Dans les milieux urbains ou suburbains, des zones où les valeurs foncières ont augmenté rapidement et dans lesquelles le nouveau développement est cher, il existe une solution : les habitations en fond de cour, des mini-maisons installées sur un terrain abritant déjà une maison principale », explique Guillaume Lessard. Les particuliers peuvent ainsi louer la deuxième unité ou y emménager et louer l’habitation principale. Ça peut aussi être un projet de cohabitation intergénérationnelle. C’est ce qui s’est passé à Vancouver, par exemple, avec les mini-maisons installées en fond de cour. En Ontario, les municipalités sont tenues d’autoriser ces habitations depuis 2011. Au Québec, ça s’en vient, dans les milieux urbains ou suburbains. La Ville de Québec les a d’ailleurs intégrées à sa Vision de l’habitation 2020-2030.

Les enthousiastes

Certaines villes n’hésitent pas à suivre le mouvement. « Il s’agit souvent de municipalités éloignées des grands centres urbains qui n’ont pas une grosse pression immobilière, analyse Guillaume Lessard. Les projets de mini-maisons leur permettent d’avoir de nouveaux revenus et d’attirer une nouvelle population. »

Qu’on soit pour ou contre les mini-maisons, il faut quand même savoir que dans chaque municipalité, il existe des règles de zonage qui déterminent la taille minimale d’une habitation par secteur. Et les modifier nécessite une démarche administrative ou une révision du règlement de zonage… processus qui peut prendre du temps.

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Le modele Billy d'Ilo peut facilement accueillir un couple dans ses 475 pi2. © IloBilly
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Projet condo-nature à Saint-Hippolyte. © Ilo

N’empêche que certaines localités, qui modifient leurs exigences minimales en matière de superficie pour accueillir de nouveaux quartiers réservés aux mini-habitations, n’hésitent pas à s’y investir. « On a modifié la grille de zonage pour accueillir des résidences de superficie moindre », explique Simon Provencher. Désormais, les habitations d’au moins 384 pieds carrés sont acceptées au domaine Nature sur le lac. Et les projets du genre se multiplient, comme en témoigne cette carte interactive proposée par le Mouvement québécois des mini-maisons.

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